Selected Cases
[승소사례] 공동중개과정에서 공인중개사들의 중개대상물 면적에 관한 설명 방식
1. 사례
A는 공인중개사 B에게 매입조건을 제시하면서 특정 아파트 단지에서 적당한 매물을 알아봐달라고 의뢰하였습니다. 공인중개사 B는 본인이 확보한 물건 중 A가 제시한 조건에 맞는 물건 수가 좀 부족하다고 판단하여 또 다른 공인중개사 C에게 요청하여 매물을 추가로 확보해두었습니다.
A는 직접 매물을 살펴보기 위해 아파트 단지를 방문하였고, 공인중개사 B는 공인중개사 C와 함께 A에게 준비된 물건들을 소개하였습니다. 그리고 이때 둘러본 물건들은 전부 40평대였습니다. 그런데 A는 그 물건들이 썩 마음에 들지 않았는지 시큰둥한 반응을 보였습니다. 이에 공인중개사 B는 공인중개사 C에게 ‘혹시 단지 내 다른 물건이 없느냐’고 물었고, 공인중개사 C는 ‘상층이고 전망도 좋고 수리도 잘해놓은 집이 있다’고 하면서 이 사건 아파트를 보여주었습니다. 이 사건 아파트를 둘러볼 당시, 현황 설명은 공인중개사 C가 주도하였고, 공인중개사 B는 자신이 보유하고 있는 물건이 아니었기에 C의 설명을 듣고만 있었습니다.
A가 이 사건 아파트를 매수하기로 결정하자, 매수인 A, 공인중개사 B, 공인중개사 C, 그리고 매도인은 공인중개사 C의 사무실에 모여 매매계약을 체결하였습니다. 이때 공인중개사 C는 미리 작성해둔 중개대상물 확인설명서를 A에게 보여주며 전용면적(㎡)을 포함하여 이 사건 아파트의 현황에 관한 세부 항목을 지시, 낭독하는 방법으로 설명해주었고, 등기부등본과도 대조해가며 재차 확인해주었습니다. A는 매매계약 체결 직후 다시 한번 이 사건 아파트를 둘러보았고, 매매대금 지급 후 입주하였습니다.
그런데 A는 이 사건 아파트에 입주한 후 몇 달이 지나서 이 사건 아파트가 38평형임을 알게 되었습니다. 이에 A는 공인중개사 B를 상대로 ‘이 사건 아파트가 30평대임에도 공인중개사 B가 면적 설명을 제대로 하지 않아서 40평대로 알고 비싸게 샀다’고 주장하며 공인중개사의 설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구하였습니다.
2. 공동중개인의 중개대상물 설명의무 이행방식
현행 「공인중개사법」〔1〕제25조에서는 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실•정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 정해져 있고, 동법 시행령 제21조 제1항 제1호에서는 동법 제25조 제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인, 설명하여야 할 사항 중 하나로 ‘중개대상물의 면적’을 정하고 있습니다.
한편, 「계량에 관한 법률」은 면적을 표시할 때 법정단위인 제곱미터(㎡)만을 사용하도록 하고, 그 외에 평형 등 비법정단위의 사용을 금지하면서 위반시에는 과태료를 부과하고 있습니다(계량에 관한 법률 제6조 제2항, 제76조 제2항 제1호).
위 사례에서 A는 매매계약 체결현장에서 공인중개사 C로부터 이 사건 아파트의 전용면적을 법정단위인 제곱미터(㎡)로 설명 들은 후 중개대상물 확인설명서에 서명날인하였음을 인정하면서도, 본인으로부터 직접 의뢰를 받은 공인중개사 B가 이 사건 아파트의 면적을 ‘평형’으로 설명해주지 않은 점을 문제 삼았습니다.
그리고 1심 법원은 공인중개사 B의 설명의무 위반을 인정하되 매수인인 A에게도 확인을 게을리한 과실이 있음을 이유로 과실상계를 하면서 A의 청구를 일부 인용하였습니다.
그러나 항소심 법원(서울고등법원)은 위 매매가 ‘공동중개’방식으로 이루어진 점, 면적에 관한 설명이 법정단위인 제곱미터(㎡)로 이루어진 점에 주목하였습니다. 즉, 항소심 법원은 위 사례와 같이 매도인 측 중개인과 매수인 측 중개인이 ‘공동’으로 중개대상 목적물을 중개하는 경우, 매도인 측 중개인이 매매계약을 체결할 당시 법령에 따른 설명의무를 성실히 이행한 이상, 매수인 측 중개인이 재차 이를 확인시켜 주거나 제곱미터(㎡)로 계약서에 기재되고 설명된 면적으로 ‘평형’으로 바꾸어 설명해줄 주의의무까지 있다고 보기 어렵다고 판단하면서 A의 청구를 전부 기각하였습니다[서울고등법원 2016. 8. 19. 선고 2015나2036578 판결(확정)].
3. 시사점
위 항소심 판결은 부동산 면적 설명방식과 관련하여 현행법과 충돌해온 관행에 일침을 가하는 동시에 ‘공동중개’시 면적 등 현황에 관한 설명방식을 판시하였다는 점에서 의미가 있습니다.
우선, 공인중개사는 부동산의 면적을 ‘설명’할 때 ‘평’이 아니라 법정단위인 제곱미터(㎡)를 사용하여야 하므로, 매수인 입장에서도 그 면적을 제곱미터(㎡) 단위로 ‘확인’하여야 할 것입니다. 실제로 공인중개사협회는 2007년부터 표준계약서에서 ‘평’ 단위를 삭제하였고, 정부도 부동산 관련 공문서(대장, 등기부)에서 ‘평’ 단위를 삭제하고 전부 제곱미터(㎡)로 통일한 상태이며, 공인중개사들 역시 교육과정에서 면적 설명시 법정단위 외 단위의 사용을 금지하도록 교육받고 있습니다.
또한 복수의 중개인이 참여하는 ‘공동중개’에서 중개대상물의 면적 등 현황 설명은 ‘일방’ 중개인을 통해 이루어지는 것으로 족하며, 반드시 매수인 측 중개인이 매수인에게 재차 이를 확인시켜줄 주의의무까지는 없다는 것인바, 이 점은 매수인 입장에서 유의하여야 할 것입니다.
"위 기고문은 저희 법무법인이 직접 수행한 사건을 토대로 작성되었습니다"
[담당변호사]
[1] 공인중개사법의 종전 제명은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’이었으나, 2014. 1. 28.자 개정을 통하여 현행법 제명과 같은 ‘공인중개사법’으로 변경되었습니다.
