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| [Legal Update] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)의 일부 개정과 관련하여 | |
1. 2015. 5. 13. 상가임대차보호법의 개정 취지 개정 전 상가임대차보호법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방치하였습니다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있었습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위할 목적으로 개정 상가임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 근거 규정을 마련하고, 또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가검물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하고자 하였습니다.
가. 법의 적용범위와 관련한 규정 신설
상가임대차보호법 제2조(적용범위) 제1항 단서는 상가임대차보호법 시행령으로 정하는 보증금액(예:서울특별시 4억 원)을 초과하는 임대차에 대하여는 상가임대차보호법이 적용되지 않는다고 규정하고 있습니다.
개정 상가임대차보호법 제2조 제3항은 위 규정에도 불구하고 상가임대차보호법 제3조(대항력), 제10조(계약갱신요구 등) 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지1의 규정 등에 대하여는 상가임대차보호법 시행령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용하도록 하였습니다. 본 규정의 신설로 인하여 상가임대차보호법의 실질적 보호를 받는 범위가 상당히 넓어지게 되었습니다.
다만, 상가임대차보호법 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례)는 위 개정규정이 소급적용 될 경우 기존 상가임대차보호법을 신뢰하고 권리관계를 맺은 자들이 불측의 손해를 볼 수 있음을 염려하여 위 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하였습니다.
나. 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정 신설
상가임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시)을 신설하였습니다. 이러한 신설규정은 임차인에게 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 것을 금지하는 것을 주된 내용으로 하고 있습니다.
그리고 위 권리금 회수기회 보호 등에 관한 규정은 개정 상가보호법시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용되는바, 결과적으로 현재 존재하는 모든 상가임대차계약(보증금 액수, 계약시기와 무관)에 적용이 된다 할 것입니다. 위 권리금 회수기회 보호 등에 관한 상가임대차보호법 개정 규정은 기존의 상가임대차보호법에서 찾아볼 수 없었던 내용으로 앞으로 이와 관련하여 새로운 분쟁과 논의가 다양하게 생산될 것으로 예상되는바, 향후 예상되는 새로운 논의와 이에 대한 법원의 태도에 대하여 지속적인 관심이 필요할 것입니다. 「1.제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시), 제10조의8(차임연체와 해지) 」
변호사 박 창 환 T. 02-3019-3945 / E. chpark@onelawpartners.com
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